Il Piano Innovativo in Ambito Urbano che sta per essere adottato dall’amministrazione comunale e inserito nel nuovo PRG previsto tra la Stazione Marittima e Gazzi, ridisegnerà la nuova città nel segno della rigenerazione urbana. Al momento la bozza completa dell’elaborato è in fase “endoprocedimentale” presso il dipartimento Urbanistica del Comune, in attesa delle decisioni dell’amministrazione comunale. Nell’ambito della Marina in ballo due soluzioni, con e senza porticciolo. Nelle norme di attuazione, suscita perplessità il metodo che trasforma i metri cubi in superficie, considerato che la zona residenziale vedrà “atterrare” i volumi provenienti dalla variante Salvacolline. L’assessore De Cola spera nella partnership di RFI, ma l’aspetto più evidente è che la “città nuova”, affacciata sullo Stretto, sia destinata a cadere inevitabilmente in mano ai privati, rispondendo unicamente a leggi di mercato.
“Privati chiedono di realizzare un centinaio di alloggi in un’area attualmente degradata con un intervento di dieci milioni di euro. Vuol dire che in questo momento esistono già realtà di questo tipo. L’operazione potrebbe essere incentivata dalla Variante di salvaguardia. Ciò significa che le possibilità di attivare questo meccanismo ci sono”. Con queste parole l’assessore Sergio De Cola offre le chiavi della nuova città, attraverso il PIAU – Piano Innovativo in Ambito Urbano, deciso ad andare avanti come un treno, nonostante le critiche piovute sulla variante Salvacolline, votata al trasferimento di volumi edificatori in affaccio sul mare, sotto via La Farina.
L’occasione è stata la recente presentazione del nuovo strumento urbanistico ai consigli della terza e quarta Circoscrizione riuniti in seduta congiunta al Palacultura per assistere all’intervento in videoconferenza dell’architetto torinese Benedetto Camerana, progettista del Piano.
Presente alla riunione, oltre all’assessore Sergio De Cola, anche il RUP del progetto, l’ingegnere Giacomo Villari.
Dell’argomento se ne è parlato in settimana anche alla Rap – Casa Rossa, in un incontro organizzato sulle tematiche inerenti al nuovo PRG.
L’amministrazione comunale era stata chiamata al recupero delle ex aree industriali ZIR e ZIS, attraverso il PIRU – Piano Integrato di Recupero Urbano. Ma Messina, nel 2010 aveva già guardato avanti, commissionando il PIAU – Piano Innovativo in Ambito Urbano, denominato “Porti & Stazioni”, con soluzioni avveniristiche. Dopodiché, la storia – e non solo – ne ha ridimensionato le innovazioni. Adesso, il PIRU è integrato nel PIAU e recupero urbano e innovazione fanno un tutt’uno da comprendere e decifrare.
La bozza completa del piano, adesso, è in possesso dell’amministrazione comunale, e sta vivendo la fase “endoprocedimentale” presso il dipartimento Urbanistica, in attesa delle decisioni definitive.
Premessa: la stazione ferroviaria non si sposta e la sbandierata possibilità dell’interramento dei binari che accompagnano la linea di costa della città, l’assessore De Cola l’ha definita “una favola, un’ipotesi mai considerata nella realtà”. Si resta, dunque, nell’alveo di realtà possibili. Altro aspetto fondamentale: la nuova via Don Blasco, prossima all’appalto, è parte integrante del piano.
Il PIAU si articola in cinque ambiti urbani, comparti più o meno omogenei che interagiscono tra loro rispettando la logica dell’autonomia urbanistica dell’uno rispetto all’altro.
L’ambito 1 comprende l’area che va dalla Stazione marittima al cavalcavia di via T. Cannizzaro. In esso c’è la Stazione FS, il Centro servizi polifunzionale e il parco urbano. Nessuna rivoluzione di sorta sul piano urbanistico, dunque, solo innovazioni da approfondire nello specifico.
L’abito 2 è uno dei più dibattuti e controversi, poiché si tratta della Marina. Porticciolo, sì o no? Ci sono soluzioni con o senza porticciolo, che comunque sarebbe a darsena, ossia ricavato all’interno della linea di costa a seguito di scavi e interventi che si preannunciano particolarmente costosi. Per questo al progettista è stato commissionato uno studio di fattibilità tecnico-economica che lo stesso ha già consegnato e sarà il Comune a decidere cosa fare. In ogni caso, indipendentemente dal porticciolo, restano salve tutte le opere a terra previste nella zona, connesse alle attività di turismo sportivo, ricettività e tempo libero. L’ipotesi senza il porticciolo appare, al momento, secondo il progettista, la più attendibile, anche se l’assessore De Cola e il sindaco Accorinti, all’atto della firma del Patto per la Falce, avevano preannunciato la possibilità di voler trasferire proprio nel PIAU il porticciolo negato all’Autorità Portuale in zona Fal 3.
L’abito 3 è la zona maggiormente interessata dalla presenza di aree ferroviarie. Si tratta di due grossi rettangoli a Nord e Sud del sottopasso di via Santa Cecilia. Qui, infatti, sarà RFI a farla da padrona, potendo contare su un enorme potere contrattuale dettato dal valore delle sue ingenti aree in dismissione, destinate alla trasformazione urbana. Come opere viarie, previsti sovrapassaggi pedonali e ciclabili sulla linea ferrata. Adesso, ci si chiede se RFI farà operazioni da sé o opterà per la vendita delle aree. A trattare c’è FS – Sistemi Urbani Management, che cura investimenti, gestione, valorizzazione e vendita del patrimonio immobiliare delle Ferrovie. A rappresentare al tavolo l’amministrazione comunale, come già accaduto nei rapporti con altri enti, c’è l’assessore De Cola, il quale vorrebbe che RFI facesse da partner privilegiato, avviando l’attuazione del piano. Ha ragione: RFI sarebbe l’unico ente a mettere sul tavolo denaro pubblico “cash”.
In ambito 4 entriamo in “zona calda”. E’ infatti nella zona ex Zis, intorno all’arteria di via Croce Rossa, che si gioca maggiormente la partita con i “palazzinari”. Qui, trovano accesso i diritti edificatori provenienti dalla Variante di salvaguardia, la cosiddetta Salvacolline. Edilizia residenziale, dunque, ma non solo, perché tra le “innovazioni”, compare un “mix urbano” che comprende anche commercio e terziario. A dir poco “innovative”, le norme di attuazione, dove scompaiono i metri cubi su metro quadro, sostituiti dai metri quadri realizzabili per metro quadro disponibile. Metodo che secondo molti desta perplessità. Queste le previsioni: 0,6 mq di costruito nuovo per mq di superficie territoriale. In caso di demolizione e ricostruzione di edifici non compatibili tocca il 20 per cento in più, con percentuale maggiore nel caso di edifici compatibili. Una premialità, dunque, per chi vorrà trasformare volumi migliorandone forme e qualità. E siamo al terzo bonus: “l’atterraggio” – così Camerana ha definito l’operazione – dei diritti edificatori “decollati” dalle colline e da altre zone cittadine, dà un incentivo di 0,4 mq per mq di superficie.
E resta ancora il rebus dei volumi sempre della Fal 3 (centomila metri cubi circa) sui quali l’assessore De Cola si era espresso, annunciando la possibilità di trasferirli nel PIAU, assieme al porticciolo. Ma quelli dovrebbero andare al terziario. In tutto questo il progettista rassicura: “Con la sostanziale permanenza o con un leggero incremento dei metri quadri rispetto a oggi, si riducono i volumi”. Da far notare, tuttavia, l’assenza delle cifre derivanti dai diritti edificatori trasferiti.
Le dimensioni dei fabbricati. Ovviamente, mancando gli standard volumetrici ci si regolerà con le altezze da staccare dalle superfici. Qui, verranno mantenute le previsioni del PRG in vigore per la zona B2 di via La Farina: 22 metri (il PRG ne prevede 21,70) con 7 piani fuori terra. Le costruzioni, al fine di sfruttare al meglio la visuale dell’affaccio, saranno disposte trasversalmente alla linea di costa degradando fino a 3 piani fuori terra.
La zona è essenzialmente residenziale, ma non obbligatoriamente, secondo Camerana, che la vede come “un ventaglio con funzioni diverse”, e considera come soluzione più giusta la “liberalizzazione delle destinazioni attraverso il mix urbano”. Fanno discutere, non poco, i criteri per la ricerca di mercato sulle abitazioni che devono contrastare quelli derivanti dal calo demografico e dalla crisi economica che interessa anche l’industria del cemento. “A Messina c’è richiesta di residenza differenziata, con qualità migliori, come l’affaccio sullo Stretto”, ha detto il progettista, il quale ha poi fatto riferimento ad un trend della vita di oggi: “La frammentazione dei nuclei familiari – ha aggiunto Camerana – nonostante il calo demografico, apre alla richiesta di unità abitative”. Per cui, sembra che a Messina, come nel resto d’Italia, lo sfaldamento delle famiglie faccia mercato immobiliare.
Sostanzialmente invariate le previsioni in ambito 5, l’ex ZIR, la cui vocazione resta essenzialmente produttiva ma su linee più consone alla modernità, con piccole aziende tecnologiche e start up. Interessante la trasformazione in “rambla” di viale Gazzi.
“La normativa attuata nel PIAU – ha detto l’assessore De Cola – fotografa la realtà in questa parte di città ed esprime già i principi del nuovo PRG. E’ un piano calibrato e perequato che adotta una strumentazione urbanistica moderna che contiene indici variabili. Quindi sarà il mercato a far decidere su quali attività puntare”.
E così dà il “benvenuto” a chi sta entrando con soldi in mano nelle operazioni immobiliari della Messina che verrà.
Corrado Speziale
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